退去時には原状回復は必要ですが、タバコのヤニによっての汚れは故意や過失になるのでしょうか？

タバコは日常生活範囲？

原状回復で負担が必要になるか否かの大原則としては「借主の故意や過失による損耗、破損」というのが基本です。そのため、日常生活で起こりうる損耗などは大家が基本的に負担します。

タバコは日常生活で吸いますので、タバコのヤニによる壁紙の変色などは日常生活で起こりうると考えている人は多いですが、実際は借主の負担になることがほとんどです。

タバコはあくまでも嗜好品ですので、もし吸うのであればベランダに出て吸うなどの配慮が必要になってきます。

また、国土交通省のガイドラインでもタバコのヤニについて明記されており、以前は家主の負担でしたが、近年の喫煙に対する社会的な対応や、喫煙者自体が少なくなってきているという理由から借主が負担することに切り替えられました。

紙を張り替えるのか？

タバコの匂いやヤニがついてしまった時に一番有効なのは壁紙を張り替えることですが、費用や時間もかかってきますので、必ず張り替えるわけではないです。壁紙を特殊な洗剤で洗い流すクリーニングであれば費用も時間も少なくなりますので、大家のほうに提案をしてみるのもよいでしょう。また、一部の壁紙だけ汚れているなどの場合もありますので、そんな時は汚れている部分だけ修復します。

どこまでが汚れなのか？

これは大家の判断によりますが、タバコを吸っている自宅では壁紙は黄色く、掛け時計などをしていた場合はその部分だけ白くなっています。この色がはっきりと識別できるぐらいのものになりますと費用の負担がかかってきます。後は匂いです。タバコ独特の匂いは吸っている本人ではなかなか気がつきにくいものですが、この匂いがきついと修復の必要があります。非喫煙者が入居した時にタバコ臭いと言われないようにするために、少しの匂いでも修復対象になることがありますので注意しておきましょう。

タバコのヤニ汚れの認識について

タバコを吸う方にとっては壁紙の汚れは気になるところです。以前のガイドラインと今のガイドラインでは正反対のことが書かれているので、認識間違いをしている人も多いのではないでしょうか？

退去時にはきちんと現状回復をしないといけません。しっかりと原状回復のチェックができたのか確認する必要がありますが、これは誰がどのような流れで行っているのでしょうか。

現状回復をチェックするまでの流れ

退去が決まったら、大家に連絡をします。借主は退去日までに荷物を運び出します。荷物が全て運び終われば原状回復チェックになります。

原状回復チェックは全ての荷物がなくならないとできませんので、退去日までに荷物は全て出しておきましょう。

誰がやるのか。

原状回復チェックは大家、もしくは大家の依頼業者と借主の双方の立会いの元行われます。双方が同時に立会いをしておきませんと、不正が起こっても気づきにくいですし、証拠がありませんので後から何もいえなくなってしまいます。引越しの際は何かと忙しいとは思いますが、必ず立会いチェックは行いましょう。

何を使って行うのか。

大家か大家からの依頼業者はどのようなものを使ってチェックを行うのでしょうか。基本的にはチェックリスト、過去の物件の写真を基に行います。特に写真は重要なものになってきますので、心配であれば借主が用意しておいてもよいかと思います（ここでの写真は入居時の物件の写真）

不具合があった時は

原状回復をした時にかかった費用で、借主が負担しないといけない場合はどの部分をどのように直したかの明細書が送られてきます。原状回復チェックを行った時に明らかに傷が入っていないところを直している、もしくは非常に高額なものを使用して直しているなどの不明な点があればか必ず詳細を聞くようにしましょう。

心配な方は第三者を呼んでおく

借主と大家か大家の依頼業者で原状回復チェックを行うことになると思いますが、後からの明細で不明な部分があった時は、双方が納得しない場合水掛け論になってしまいます。特に写真などの証拠がないときはそのような傾向になりやすいです。そうならないためにも、もし不安がある方は家族、友人など第三者を呼んでおきましょう。第三者がいることによって信憑性が増してきますので、何かあった時も安心できるかと思います。

原状回復チェックについて

原状回復のチェックは必ず行うものです。きちんとした流れや誰が行うのかを知っておき、その重要性を理解しておきましょう。ここでは流れや誰が何を使って行うのかなどの原状回復のポイントをご紹介していますので是非参考にしてください。

ほとんどの場合、退去時には原状回復をしないといけないと契約書明記されていると思います。この原状回復に関しては、通常の生活での損耗の場合は借り手側は負担する必要がなく、故意や過失によって引き起こされたものについてのみ借り手側が負担する必要があります。しかし、中には故意や過失は見られないのに敷金がほとんど返ってこないなどのトラブルがあります。これに対処するために法的な根拠はあるのでしょうか？

敷金返還について法的な根拠はない

敷金返還については法的な根拠はありません、また、部屋を借りる際に敷金を家主に預けないといけないということも法的に何も記載はありません。あくまで敷金は借り手側と家主の契約上のことであり、法的な拘束力などは一切ありません。

敷金問題での裁判事例

敷金問題では今までいくつか裁判事例があります。その多くの敷金問題の裁判では過失、故意が認められない場合の原状回復費については借り手側の負担はなく家主側が負担しないといけないとの判例が出ています。

法的な根拠がなくても安心しましょう

法的な根拠はありませんが実際にいくつもの事例がありますので実際に裁判をやったら勝つことが大半ですし、家主側からしても裁判をするのは避けたいものですので、安心しておきましょう。もし家主側が借り手側に何の落ち度もないのに敷金返還がない場合は裁判で内容証明をするなど、いざとなれば裁判も行いますというスタンスでいくようにしましょう。

国からはガイドラインが発行されている

数年前までは敷金問題が多発して多くの裁判がありました。それに対して国土交通省からガイドラインが発行されています。そこには「故意や過失その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧する場合には借りて側が負担する」と明記されていますので、国の方針としてもそのような傾向になっています。

あくまでも借り手と家主の契約であることは覚えておきましょう

もし落ち度がないのに敷金が正常に返還されない場合、法的な根拠はなくても裁判事例がありますので、ある程度は裁判事例をもとにしたやりとりができるかと思います。しかし、賃貸契約はあくまでも当人同士の契約ですので中にはガイドラインに違反した業者もいます。そういった場合は毅然とした態度で接して裁判も辞さないという考えのもと強気で対応してもよいかと思われます。

敷金は退去時の原状回復費用にあてられます。普通に住んでいれば退去時には全額返ってくるのが前提の敷金ですが、はたして本当に全額返ってくるのでしょうか。平均的な相場はどれぐらいで、どの程度の割合で返ってくるものなのでしょうか。注意点も含めてみていきたいと思います。

住年数によって変わってくる

居住年数が多ければ多いほど原状回復には修繕費がかかってきます。あくまでも自然経過での劣化などは費用の負担がかからないと言われていますが、小さな傷などは故意や過失になることが多く、それは居住年数が長いと多くなると言われています。平均では10年の居住で5%から15%の負担率になります。その為、敷金は95%から85%は返ってくるのが相場です。

しかし、これはあくまでも何もない場合の平均ですので、これに故意や過失による損傷があればその分は請求されます。もちろん100%返って来た事例は多々あります。この5%から15%をどう思うかは人それぞれですが、平均的にはこれぐらいの原状回復の修繕費はかかってくると思っておきましょう。

新築物件は原状回復費は高い傾向にある。

先ほどは住居年数が長いと原状回復費は高くなる傾向にあると書きましたが、新築物件を借りた際も高くなる傾向にあります。新築物件は傷は一つもありませんし、設備は新しく、フローリングも壁にもなにも汚れなどはついていません。その為、退去時には厳しいチェックが入って原状回復費も高くなる傾向にあります。新築物件の場合は平均して10%から20%を原状回復費として請求されることがあります。しかし、新築物件だからといって故意や過失以外の日常生活で起こりうる汚れなどは支払う必要がありませんので、理解しておきましょう。

家主の傾向によって随分変わってくる

家主のタイプによって敷金がどれぐらい返還されるのか変わってきます。これはかなり重要なことで、家主が基本的に敷金を全額返すスタイルのところは100%返ってくることが多いですが、敷金をあまり返したがらない家主の場合は、平均よりも悪い返還率になる傾向があります。

敷金返還の相場を知っておきましょう。

基本的に敷金は居住年数、新築物件かどうかによって敷金の返還率が変わってきます。それ以外には家主の傾向もありますが、家主の傾向はまず置いておいて、おおよその返還相場を知るようにしておきましょう。特に故意や過失はしたつもりはなくても、平均相場よりもかなり高い額を請求されたなどといった場合もありますので、退去時にそのようなトラブルを防止するためにも、敷金返還の平均相場は知っておくべきだといえます。

昔から、退去や引っ越しをする際には大家や近隣の住民には必ず挨拶をしていくのが風習でした。しかし、現在ではどうなのでしょうか？近隣住民の顔も名前も知らないことが多いと言われている今日、退去時の大家さんや近所の方への挨拶は一般的なことなのでしょうか？注意点と併せて考察をしてみたいと思います。

大家には挨拶をしておきましょう

大家には退去の申し込みをする際に挨拶をしておきましょう。
「今までありがとうございました」「お世話になりました」など一言添えると良いでしょう。これは挨拶をして何かあるのかということではなく、やはりいくらお金を払っているからといっても貸し借りをした中なのですから挨拶をするのは一般的です。

挨拶は電話でも構わないという意見が多いです。電話の場合は、退去を申し込みをする際や、もしくは退去をする数日前には電話をするようにしましょう。

入居時に挨拶をした近隣住民の方には退去時にも挨拶をする。

これは気持ちの問題ですが、入居時に挨拶をしたのに退去時は何もないというのはあまり良くありません。普段から交流が無い近所の方でも、入居時に挨拶をした方には、簡単でよいので挨拶をしておくのが一般的です。

ですが、入居時の挨拶もしていなくて普段から交流が無い場合は、退去時の挨拶をしても相手が困ってしまい迷惑をかけてしまうことになります。変に退去の際だけ挨拶をするのは少し不自然に感じられるかもしれませんので、その場合は何もしなくても問題はありません。

大家、近隣住民、良くしてもらった人に対する挨拶。

例えば大家に対して数か月も家賃を滞納してしまった、備品を壊してしまったなどの迷惑をかけてしまった場合は何か品を持っていくことをおすすめします。これは、いろいろ迷惑かけましたという詫びの気持ちもありますし、今までありがとうございましたの気持ちを示すことにもなります。おすすめは洗濯洗剤など日常的に使うもので、かつたくさんあっても困らないものです。近隣住民の方にも同じく、良くしてもらった、いろいろ助けてもらったなどの場合は何か送るようにしましょう。

大家も近隣住民も、挨拶の有無はその関係性による

基本的に大家には挨拶をするのは必須です。ただ、何か品を贈ったり丁寧にあいさつをするか否かは、その人との関係性が全てになってきます。もし今までほとんど関わりがないなどの場合は、できるだけスムーズに退去するためにも、退去時に関わりを持たない方が良いかもしれません。「必要のない人にまでは挨拶はしない」という注意点は覚えておくと良いでしょう。

退去をする際に注意したいことの一つに郵便関係の住所変更があります。住所変更を出していないと退去した家に郵便物が届いてしまいますので注意しましょう。郵便物には個人情報などが記載されたものもあるので、個人情報漏洩を防ぐためにもしっかりと手続きを行うようにしたいものです。

退去をしたらどんな手続きが必要なの?

退去することが決まり、新しい場所に引っ越しする場合は郵便局に住所変更届を提出するようにしましょう。手続きをしておくと引っ越しをした後に、前に住んでいたところ宛に届く郵便物も新しい転居先に届くようになります。

手続きをしないと起こりうる怖いこと

きちんと郵便局に変更手続きをしないと郵便物から個人情報が漏洩するリスクが発生する恐れがあります。郵便物の中には氏名はもちろんですが、人によってはクレジットカードの明細書、ネットバンキングの書類など金銭にからむ個人情報が含まれる場合もあり、前の住所に郵送されることで他人に見られる恐れがあります。

その場合、知らないうちにカードが使用されていたり、ネットバンキングが操作される恐れもありますので十分に注意しておくことが大切です。また、女性の場合はそこからストーカー被害に繋がる恐れもありますので、特にしっかりと手続きを行う必要があります。退去する際は必ず変更届を出すようにしましょう。

住所変更をしなかった失敗例

Ａさんは長年住んでいたマンションを退去することになりました。新しい住居にすみ始めてから半月後に、いつも通りコンビニのＡＴＭでお金を引き出そうとしましたが、残高不足で引き出す事ができませんでした。残高照会をしてみるとなんと０円、急いで銀行に行き訴えましたが、ネットバンキングの操作によって引き出されているとのこと。警察に被害届を出しましたが未だに犯人は見つかっていません。後日警察から郵便物から口座番号などが漏洩しているかもしれないとの指摘がありました。Ａさんは住所を変更したことを郵便局に伝えていなかったのです。以前の住居には人は住んでいませんでしたので、誰かが勝手に郵便物を取っていったのかもしれません。

このような被害は意外と多くあります。郵便物は個人情報が詰まっている物もありますので、十分に注意する必要があります。

退去と住所変更はセットで考える

退去するということは住所が変わると言う事です。特に郵便物には貴重な個人情報が入っている物もありますので、それを悪用される恐れがあるということを認識しておきましょう。退去時には必ず郵便局に連絡して住所変更をしておくことが重要です。

ガスや水道電気などの公共料金は契約を自分ですることがほとんどで、それと同じように解約も自分でしておかなければいけません。これは意外と忘れがちであり、自分で解約しないといけないことを知らない人も多いので注意しましょう。公共料金は解約をしないと様々なトラブルが考えられます。

手続きは簡単に行えますので、手順を踏んでしっかりと解約手続をしましょう。

どうしていいのか分からない場合はとりあえず電話をしましょう。

どうやって解約をしたらよいか分からない場合は電話をしてみましょう。どこに電話をしたら良いか分からない場合は大家に連絡をとって教えてもらうことをお勧めします。ほとんどが電話で解約できるので、まずは公共料金の請求先の電話番号が分かるなら直接、分からなければ大家に確認してみましょう。

解約しないことで起こるトラブル

解約をしないで退去をしてしまった場合には金銭的な問題が起こりえます。解約をしないで退去すると次の入居者がそのまま使用してしまう場合があります。その場合の請求は入居者には行かずに、契約者のあなたの元に来てしまいますので注意しましょう。また、次の入居者が来ない場合でも水道料金などは基本使用料がありますので、使わなくても料金が発生してしまって、やはりあなたに請求が来てしまいます。

これは基本的に解約をしない限りは永遠に続きますので、気付いた時点ですぐに解約をするようにしましょう。

恐らく次の入居者が気付くことになるかと思われますが、気づいても料金が請求されない様に変更しない人もいますので注意が必要です。

きちんと手続きをしないと滞納者リストに載るかもしれない

正しい手続きをしないと、知らないうちに料金を滞納してしまう恐れがあります。支払いを銀行引き落としにしている場合は特に支払いに関しては問題ありませんが、コンビニ振りこみにしている場合は請求書が住んでいたところにきますので、支払いがきちんとできずに滞納扱いになってしまいます。滞納をしていると延滞金などを取られる恐れもありますし、滞納者リストに載るかもしれません。そうなることを防ぐためにも必ず事前に手続きをしておきましょう。

退去時の公共料金の解約は自分で行う

基本的に退去をする際の公共料金の解約は自分で事前に行う事が必要です。そうしないと使っていない料金を請求されたり、滞納者リストに載る可能性があります。手続きは自分でしっかりと確実に行うようにしましょう。

退去時のトラブルの多くは大家（貸主）とのトラブルです。ここでは大家とのトラブルの原因をいくつかご紹介していきたいと思います。原因がわかれば対策も立てやすくなりますので、是非参考にしてみてください。

故意、過失での破損や汚れを報告していない。

住んでいれば自分の意図していないところで、部屋を破損してしまうことがあります。これを退去時まで黙っている、退去してから大家が気付くなどがあればトラブルになりやすいです。もしそういった破損などをしてしまった場合には大家にその都度報告をしておきましょう。大家が気付くのと、借り手側から報告するのとでは随分印象も違いますので早めに対応しましょう。

また、破損などの場合はそのまま使用していると、さらに破損がひどくなってしまうこともありますので、その点を考えるとやはり、早めに報告、修理をするのが良いでしょう。

現状回復問題

原状回復の問題は大家とのトラブルで一番多い問題です。特に報告をしないようなことをしていると後々原状回復でのトラブルになりやすいです。修理費が異常に高い、覚えのない部分で修理費を請求されているなどです。

そうならないためのおすすめの方法は、入居時に部屋全体の写真を撮っておくことです。そうすることによって、この破損や汚れは入居時についていたものか、入居後についたものなのかを容易に判断できます。

退去を契約通りに進めていない

契約書には退去をする場合の契約が書かれています。「退去日１か月前に報告する」「ゴミは置いていかない」「掃除をする」など様々な決まり事が書かれているかと思いますので、その手順を踏んで退去するようにしましょう。また、無理なこと、例えば急に退去しないといけなくなった、どうしても運べないものがあるなどの場合は融通を効かせてくれることもありますので、一度相談してみましょう。

どちらにしても大切なことは事前に大家に相談をすることです。大家も人ですので、急に退去することを聞かされた、その上で無理なことを言ってくるとなるといい気はしないはずです。相談することがあれば退去を報告する前に一度話をしておきましょう。

大家とのトラブル原因は回避できることが多い

大家とのトラブルの原因では金銭がからむことが多くなります。しかし、それは「事前に何も言っていなかった」、「退去時の決まりを守っていない（借り手側、大家側共に）」など、ちょっとしたミスが原因になっていることが大半です。「知っていれば防げるトラブル」が非常に多いので、事前に相談、報告をしておき双方気持ち良く退去できるように常識的な配慮を行えば、トラブルは防止することが可能です。

賃貸は主にマンション、アパート、一軒家に分かれるかと思います。この記事では、それぞれの物件の注意したいポイントについてご紹介していきます。

マンションを退去する時の注意点

マンションはかなりの居住者が暮らす集合住宅ですので、その辺りを考えて退去をする必要があります。隣の方はもちろんですが、上の階の方、下の階の方にも挨拶をしておいた方が良いと言われています。また、自治会もあるかと思いますので、自治会長かその位置に近い方には挨拶をしておきましょう。おそらく入居時に挨拶の粗品をお渡ししているかと思いますので、退去時はどちらでもよいかと思われます。

また、引っ越しの際はできるだけ静かに他の住民の迷惑にならない日、時間帯を選びましょう。

アパートを退去する時の注意点

アパートはマンションよりも小規模でありますので、最低限、隣の方と上下の方にしっかりと挨拶をしておきましょう。自治会などは無い場合が多いですので、マンションの時よりは気を遣わなくても良い傾向にあります。

気をつけておく点としては、昔からある築年数が経っているアパートは退去の際に大幅な修繕費を請求されることがあります。これは実際にあったことで、通常であれば負担金がかからないはずなのに家主がリフォーム並みの請求を修繕費として請求した裁判があります。これは借り手側が勝ちましたがこういった悪徳なやり方をする家主もいますので、注意しましょう。

一軒家の場合

一軒家の場合は隣近所の方、所属している自治会などに挨拶をしっかりと行いましょう。引っ越しの際はかなりの労力がいると思いますので、余裕を持って行動することが大切になってきます。

また、一軒家の場合はマンションなどと比べて敷地も広いですし、庭なども含んでいる場合もありますので、しっかりと清掃などを行っておきましょう。

また、一軒家の場合は子供も一緒に住んでいる傾向にあります。子供がいると家に傷や汚れがつきやすいのでそのあたりもしっかりと確認しておきましょう。子供がつけた傷や汚れだとしても借り手側の過失になることが多いので、注意しておきましょう。

住居形態によって違いはあるがおおまかなところは同じ

マンション、アパート、一軒家それぞれ形態は違いますが、退去時に注意したいことの基本的な部分は同じです。周りの挨拶や、引っ越し時は周りに配慮すること、修繕費には注意することなどは物件種類別で大きな違いはなく、おおよそ一緒です。「どの形態でも退去時に注意したいポイントは似ている」と考えておいて差支えありません。

退去する際に重要なこととして原状回復をすることが挙げられます。しかしこの原状回復というのは借りた当初の状態に戻すという意味ではありません。この原状回復をという言葉を真に受けて、多額の修理代、クリーニング代を払ってしまうといったトラブルもあります。そのようなトラブルを避ける為の原状回復についてのポイントをご紹介します。

ガイドラインに載っている文言

国土交通省から出されているガイドラインにも原状回復について書かれています。簡単に説明すると「借りた側の原状回復の義務は、入居前の状態に戻す義務ということではありません。通常の使用で考えられる消耗、劣化した部分は家主側が費用を負担するべきです」ということが書かれています。これは通常使用に関して発生したものに関しては借り手側に負担する義務はないということです。また、原状回復で借り手側が背負う義務についても書かれています。簡単に説明すると「借り手側が故意、過失によって損耗や損壊をした場合は、借り手側が原状回復をしないといけません」と書かれています。もし原状回復について料金を請求された場合はガイドラインに書かれているポイントに沿って対応しましょう。

原状回復をしないといけない故意・過失の例

故意や過失がある場合は原状回復をしないといけないのですが、その判断は非常に難しくなります。実際にあった例を見てみましょう。

例えば畳の汚れを例に挙げます。

◆「手垢によるシミ」これは通常の生活で起こりうることです。

◆「飲料物放置によるシミ」これは故意、過失によるものです。

手垢の場合は通常生活している限り仕方のない事ですし、手垢をつけないように使用することは通常の日常生活では不可能です。

飲料物放置によるシミは十分回避できるものであり、放置をすればシミになることも考えられますので過失になります。

同じように「ガラスの汚れ」は通常の生活で起こりうること、「ガラス割れ」は故意・過失に含まれます。

具体的な例を見るとイメージしやすいですね。避けられること、損耗や損害が考えられるのに何も対策を取らないなどの場合は故意、過失になってしまいますので、注意しましょう。

原状回復は通常の生活で起こるか、故意・過失なのかで変わる。

原状回復で一番のポイントは故意・過失で損耗や損壊が起きたかどうかです。ガイドラインにも載っているように、通常の生活をしている限りでは原状回復を負担する必要は生じませんので、そのあたりもしっかりと注意しながら生活をしましょう。あくまで「借り物だ」という意識を忘れずに生活を送ると、故意や過失は起こりにくいです。