新居が決まったら、今まで住んでいた賃貸を退去することになります。
その退去については、どうしても後手に回りがちのために、トラブルも発生しやすくなっています。
そこでここでは退去時に気を付けておきたい法的手続きについてみていきましょう。
退去をきちんときれいに行って、新居でストレスフリーで住みましょう。

退去の告知は○か月前までに！

退去をするタイミングについては、自分の好きなタイミングで行えるわけではないのです。
退去の告知は最低でも1カ月前までに告知するようにしましょう。
入居契約を行った際に記載してある退去告知の日数をしっかりと守る必要があるのです。
ですから新居を探す前に先に、契約を見直すようにしてください。
指定された退去告知期間を守り、トラブルフリーの退去を目指しましょう。

退去に基づく法的手続き；住所変更届出

新居に引っ越すことになると、各地方自治体に住所変更届出を出す必要があります。
これに伴い免許証、保険証、自動車登録、パスポートなどの住所も変更する必要が出てきます。
また最近導入になったマイナンバーについても、しっかりと手続きを行っておきたいものです。
住所を変更するのは意外に多いために、引っ越しをする前にしっかりと手続きを完了させておきたいものですね。
法的手続きに関しては、住所変更の手続きをしっかりと行うことが大事になります。
新居が決まったらできるだけ早めに準備を始めましょう。

退去に基づく変更手続き

法的なものだけではなく、ほかのものにも住所変更の手続きを行う必要があります。
たとえば銀行の住所変更、クレジットカード類などの住所変更、郵便物の住所変更、携帯電話等などの各支払いの住所変更を行う必要があります。
忘れてしまいがちなものも多いために、まずは住所変更をしなければならないものをリストアップして1つ1つ行っていきましょう。
引っ越しをして住所変更が遅れて支払いが遅れたとしても、延滞利子はついてしまいます。
忘れずにしっかりと行っておきましょう。

賃貸物件からの退去が決まった時に注意しておかなければ、保証人に迷惑をかけてしまうことになるかも知れません。
入居時には保証人が求められる物件もまだまだたくさんありますが、この保証人はどのような責任を負うことになるのでしょうか？
保証人の役割をきちんと理解して、保証人に迷惑をかけないような仕方で退去するようにしましょう。

不払いの肩代わり

もしも賃借人が今までに賃料を不払いにしていた月があるのであれば、その不払い分の賃料を賃借人の代わりに支払うことになります。
一般的に入居契約書の中でで、賃料不払いが２ヶ月間になった時には契約解除になるとされています。
そのために賃借人が不払いにしている賃料の２ヶ月分から敷金の返還分を差し引いた金額を保証人に請求されることがあります。
大家さん側にとっては家賃保証として保証人を求めるのです。
たとえ賃借者が賃料を支払えずに引っ越したとしても、保証人に賃料を請求することが出来るのです。

修理費・損害賠償費の肩代わり

明らかに賃借者の不始末で賃貸物件が損傷してしまった場合に、修理費等の損害賠償を賃借者の代わりに求められることがあります。
修理に関してはいろいろなケースが考えられます。修理が大規模になってしまう可能性もあるのです。
修理費などを支払わずに賃借者が退去した場合には、保証人にその責任がいってしまうのです。
原状回復のために行われる修理費が敷金などではカバーしきれない場合に、差額などの請求がなされます。

保証人は賃借者と同じ責任ともいえる

保証人は契約した賃貸物件には住んではいなかったとしても、賃借者と同じ責任を負うことになるといえるでしょう。
入居契約時に交わした保証内容、保証の範囲をしっかりと賃借者は退去の前に確認しておきたいものです。
保証人は大家さん側のための家賃保証、原状回復保証となっているとも言えます。
保証人になってくれた人に対しての礼儀を守る意味でも、退去時にはトラブルのない退去を目指すようにしましょう。

新居に引っ越す前には何かと忙しくて、ついつい後回しにしてしまいがちなのが退去に伴うことではないでしょうか？
気持ちよく新しい家で生活をスタートさせるためにも、退去をスムーズに行うことは欠かせません。
退去にトラブルはつきものです。退去にはどのような準備が必要になるのでしょうか？
ここでは忘れがちなステップを3つまとめていきます。1つ1つチェックしてくださいね。

ステップ１退去告知は最低でも1か月前に

賃貸住宅の退去告知は事前に行われなければなりません。
管理会社・貸主へ退去告知を行います。一般的には退去告知は退去の1ヶ月前までに行う必要があります。
でもこれはあくまでも最低ラインになります。
物件によっては退去の2、3ヶ月前までの告知が必要なところもあります。
入居する時に行った契約に退去についての項目も含まれているので、新居を探し出す前にしっかりと確認をすることをおすすめします。
退去手続きはたいてい書面で行われます。

ステップ２電気・ガス等の解約

退去に伴い電気・ガス・水道の解約も行うことになります。
電話によってそれぞれの会社へ連絡を行うのですが、会社によっては土日祝日、年末年始が休みになっていることもあります。
無駄のないように、しっかりと計画を立てて解約を行いましょう。
固定電話やインターネット、郵便物などについての手続きも忘れずに行いましょう。

ステップ３退去する日への準備

引越をするためには、業者への引越連絡を行う必要があります。
また片付け・荷詰めなどを行わなければなりません。ごみもたくさん出ますので、最後のゴミ出しがいつなのかを念頭に入れて作業に取り掛かるようにしましょう。
また退去時には掃除をすることが求める物件もあります。
掃除だけではなく原状回復程度も物件によって異なっています。
引っ越しをする日になってトラブルが生じてしまっては、良いスタートを切ることが出来ません。
退去する日を決めたら、それに向けて準備を進めてください。

賃貸物件を借りていると、家主側から「立ち退き」の要請を受ける場合があります。
建て替えや賃貸物件の売却など、家主の理由は様々ですが、借主にとっては問題なく生活を送っているのに突然「立ち退いて」と言われても困りますね。
引っ越し先はどうするの？　その費用はどうしよう。
引っ越しにかかる手間暇もかなり大変です。
立ち退き要請を受けたときにどう対応すればいいのか、注意すべきことを知っておきましょう。

契約書には「半年前までに文書で申し入れ」とあるが…

賃貸借契約書には「家主側から契約を解除する際は、半年前までに文書で申し入れなければならない」との記載があることがふつうです。
では半年前に「立ち退き」要請を受けた場合は、無条件に引っ越し先を自分で見つけて出ていかなければいけないのでしょうか。
転居するには、引っ越し業者の費用や新しい賃貸物件との契約金、敷金礼金など相当の出費もあります。
借り主によっては経済的な理由で急に転居用の費用が用意できず、無理やり退去させられると住むところを失うことも考えられます。
でもご安心ください。立場の弱い借り主を守ってくれる法令があります。

居住権（借家権）という入居者を保護する権利があります

こうした不安から借り主を守り、保護するために借地借家法という法律が定められており、正当な事由（家賃を長期滞納など）がない限り、上記期間での通知があったとしても、家主は借家人を強制的に立ち退かせることはできません。
法令上にある用語ではありませんが、居住権（借家権）と言われている権利です。

家主が指定する退去の期限が過ぎたとしても、家賃を正当に払い続ける限り、借り主はその物件に住まい続ける権利を持っているということです。
もし家主が家賃の受け取りを拒否した場合は、家賃を「供託所」という国の期間に預けることで正当に家賃を払い続けていることになります。

立ち退き交渉、条件には相場がある

家主側からの立ち退きの要請は半年以上前というのは、それより短い期間では通常は交渉さえできないということです。
ここからは家主と借り主の交渉、話し合いでの合意を目指すことになります。

ふつうは次の賃貸住宅への引っ越しにかかる費用（立ち退き料）を家主が借り主に支払うことになります。
賃貸契約の物件で、その金額は家賃のおよそ６カ月分から１０カ月分位が相場です。
この金額を必ず払うと法律等で定められているわけではありません。
お互いに納得して、気持ちよく退出するための条件です。
原状回復にかかる費用を減免する、次の住まいを家主側が探して用意するなど、どんな条件で合意するかは各自の交渉次第です。

なにごともプラス思考でいこう

家主側から納得できる立ち退きの条件が提示されたなら、気持よく転居へ向けての準備をすすめていきましょう。
突然の退去要請に、びっくりしたり不安を持ったりしますが、今の住居よりずいぶん快適なところが見つかるかもしれません。
運気が変わることもあるかもしれませんよ。
自分の生活スタイルや仕事の展開などに合わせて、自由に住まいを変えることができるのが賃貸生活の利点でもあります。
なにごともプラス思考でいきましょう。

最近では敷金が原因のトラブルが多発しているため、敷金０の物件が増えてきています。また、通常では賃貸契約時には保証人が必要になってきますが保証人不要の物件も増えてきているようです。借りやすい反面こちらもトラブルが多くなっています。どのようなトラブルがあるのかご紹介していきます。

敷金０は危険が多い

敷金はもともと原状回復をするための資金です。その為、貸主としてもいくら原状回復があっても敷金の範囲内で収まるように努力する傾向にあります。しかし、敷金が０の物件の場合はあらかじめ基準となる金額がないため、貸主としても遠慮なしに請求してしまう傾向にあります。

その為、敷金０の物件の原状回復費の平均費用は通常の敷金有の物件と比べて若干割高になっています。敷金が無いと初期費用が安くなって借りやすいといえますが、それに伴うデメリットもあることも覚えておきましょう。

保証人不要の際の注意点

保証人がいない人の場合、保証人不要の物件は非常に助かると思います。しかし、保証人不要の場合は保証会社に保証をお願いすることが多いのでその点で若干費用がかかってきます。また、保証人不要の場合はあなたが完全に全責任を負うことになるということを覚えておきましょう。

もし退去後で原状回復費でいくらか請求されて、支払が無い場合は裁判を起こされる恐れがあります。裁判をすればもちろん負けることになりますし、裁判費用も全て支払わなければなりません。社会的な信用も失ってしまいます。保証人不要は助かる制度ですが、最後まで責任を持って行動しないといけません。

トータルで見るとどちらが良いのか

保証人については不要、必要どちらでも構わないです。敷金０に関しては、何もなければ敷金は返ってくるお金ですので、できるだけ敷金有りの物件の方が良いかと思われます。もし、万が一敷金０の物件で補修費を請求された場合は、確実に追加の支払いが発生するので注意が必要です。

メリットデメリットはある

いかがでしたでしょうか？メリットデメリットをしっかりと考えて選ぶようにしましょう。

退去する際に原状回復を行いますが、もし過失や故意で原状回復費の清算を行わないといけない場合はいつ頃清算があるのでしょうか？また、清算時にはどのような注意をしていれば良いでしょうか？

貸主によって違いはあるが、基本的は１か月ほど

退去補修費の清算は基本的に１か月ほどかかります。貸主側としても次の入居者を募集しないといけませんので、それよりも早くなることがありますが、これは基本的に家主によって違います。その為、１か月間は敷金は戻りません。

清算を行う前に見積もりを出してくれるところはほとんどない

清算を行う前にこれぐらいの費用がかかりますと見積もりを出してくれるところはほとんどといっていいほどありません。清算にかかった明細書は見せてもらえますが基本的に事後報告になってしまいます。その為、思いのほか料金が高かったなどのトラブルになることが多いのです。

中にはどれぐらいの費用がかかったか明細を渡さないところもある

悪徳業者の場合、どれぐらいの費用がかかったのか明細を渡さないところもありますので、注意しましょう。何も言わずに敷金から退去補修費を差し引いた額を振り込む、もしくは悪質な場合は敷金を振り込まないところもありますので注意する必要があります。

清算でおかしいところがあった時の場合

清算でおかしいと思うところがあれば、実際の部屋に行って確認しておきましょう。立ち合いの際に何も問題の無いところが補修されている、違う素材が使用されているのなどの場合もありますまた、退去時の原状回復の立ち合いの際に写真などを撮影しているとそれだけで、証拠になりますので写真は撮っておくようにしましょう。

清算には様々な注意が必要

いかがでしたでしょうか？清算時期は業者によって違い、またそれ以上に清算の料金についても非常に差が出てきます。もし悪徳な業者に出会っても立ち向かえるように写真などを撮影しておくことをおすすめします。また、ガイドラインもチェックして不正なところに料金を支払わないように注意しておきましょう。

退去時には原状回復をしないといけません。原状回復についてはトラブルが多いため、国土交通省からガイドラインが発行されています。そして、そのガイドラインには前例が多いからという理由で、住宅の各部分について負担区分がわけられています。

床、壁・天井、建具、設備・その他での分類がありますが、今回はこの中でも特に多い床、壁・天井、建具についてご紹介していきます。

床について

床は畳やフローリングやカーペットなどが対象になります。床は住宅の中でもかなり消耗が激しいところで、予期せぬ過失や故意による損耗が出やすい部分です。例えば、カーペットが消耗によってすり減ってしまった、畳が日焼けをしたなどの場合、これは通常損耗として扱われて借主の負担はありません。しかし、家具を引きずって傷ができた、たばこを落としてしまってカーペットに穴が開いてしまった、窓を開けていて雨が入りカビが生えてしまったなどの場合は借主負担になってしまいます。

>壁について

壁は通常の使用ではあまり汚れたりすることはありません。具体的な例は以下のようなものが挙げられています。

冷蔵庫を置いていることによって起こる壁の黒ずみ、エアコン設置によって起こる壁のビス止め跡、日焼けによる変色は故意や過失ではありませんので借主負担はありません。しかし、台所の油汚れ（油汚れは予測できますし、防ぐこともできます）たばこの匂いとヤニの汚れ（たばこは数年前までは家主負担でした）、落書きなどは故意、過失として挙げられます。

建具について

建具とはふすまや柱のことを指します。ほとんどが木製で出来ているため、傷もつきやすく故意、過失か自然劣化が見極めが難しいところです。網戸の張り替えや地震での破損は故意や過失ではありませんので借主負担はありません。落書きやペットによる傷は借主の故意や損失ですので負担をすることになります。

負担区分の明確性

いかがでしたでしょうか？負担区分はその明確性がはっきりとしていますので、イメージしやすかったと思います。また、こういった例は良く判例にも挙げられていますので、参考になったのではないでしょうか？

原状回復では通常損耗と経過変化については借主が負担をする必要はないとされていますが、具体的にどのようなことが通常損耗、経過変化に当たるのでしょうか？具体例を挙げながらご紹介していきます。

経過変化について

例えばクロスや畳などは時間とともに劣化していくのが通常であり、これは日常生活を送る上では防ぎようのない劣化であるため、経過変化と言えます。

通常損耗

通常損耗は経過変化によって劣化・価値の下がった減少分のことを言います。つまり、長く住んでいるとどうしても価値は下がってしまうということです。

通常損耗である場合は借主は負担する必要はありません。これは家主が負担すべきであり、賃料に含まれているという考え方です。

具体的にはどのようなものなのでしょうか

よく原状回復の問題となるクロスを例にとってみてみます。

クロスは新品であれば、４年間の使用で５０パーセントの価値減少、１０年で０パーセントから２０パーセントしか価値がなくなると言われています。これはハッキリと決められているものではありませんが、こういった考え方が一般的です。

その為、例えば新品で２０万円のクロスの場合は４年で１０万円の価値、１０年で０円から４万円の価値しかなくなります。しかし、故意や過失で損耗していない場合はこの１０万円や０円から４万円まで価値が下がったことに対して責任を取る必要はありません。

また、自分が住む前から使用されていたクロスであれば前の住人の使用年数も含んで計算します。前の住人が２年間住んでいて自分が４年間住んだ場合はトータルで６年分の通常損耗があるとう考え方です。

ハッキリとはいえない部分ですがおおよその相場を知っていれば、それをもとに話を進めていくこともできますので、是非覚えておいて損はないでしょう。

価値はすぐに下がる

いかがでしたでしょうか、これは経過変化と通常損耗の違いは分かりましたでしょうか。通常１０年住めば住宅としての価値はほとんどなくなると言われています。住宅の中の備品も同じことが言えます。価値が下がり方が早いと感じた人も多いかと思いますが、これぐらいが基準と覚えておきましょう。

賃貸契約には様々な問題、不安を抱えている人は多いかと思います。そんな問題や不安を抱えている人のために、国土交通省からガイドラインが発行されています。ガイドラインにはどういったことが解説されているのでしょうか？

ガイドラインの意味

賃貸契約はあくまでも当人同士の認識ですので、契約書に記載されている文言であればどんな要求でもできます。そして契約書は法的に根拠があるものなので、それに同意した瞬間から有効になります。しかしこの賃貸契約は貸し手と借り手で貸し手側が弱くなってしまいがちです。そこでそのような賃貸問題を解消すべく発行されたものがガイドラインです。ガイドライン自体には法的な根拠はありませんが、もし裁判になったときは、裁判所はこのガイドラインを参考にすることが多いので、いざというときには力を発揮します。

また、貸し手側からしてもどういう流れで契約を行えばよいのか、どんなことに気をつければいいのかがわかりますので、お互いに安心して貸し借りができるようになっています。

退去時にはガイドラインを確認する

賃貸契約で一番問題が起こりやすいのは退去時です。退去時の敷金返還、原状回復などに対してガイドラインは力を発揮します。その為、退去を考えている場合はまずガイドラインを確認しておくことをおすすめします。

契約時にもガイドラインは力を発揮する

賃貸契約で敷金の次に問題になるのが契約時の問題です。契約時の問題についても様々なトラブルがありますので、消費者を守るためにガイドラインではある程度の指針を記載しています。

契約書におかしいと思う文言が書かれている、強引に契約をさせられたなど不安があった場合にはガイドラインを確認しておきましょう。

ガイドラインは心強い

いかがでしたでしょうか。これまで様々な問題を抱える賃貸契約に泣かされた人も多いのではないでしょうか？法的な根拠がないだけに今までは不動産屋が優遇されていた傾向にありますが、今は消費者もガイドラインによって守られています。裁判所の判断をガイドラインに掲載していますので、法的な根拠があるのとほぼ同じなのです。

外国語対応サイトで検索

外国語対応サイトでは、物件の選択だけでなくキャンペーン情報やガイドラインなども外国語で見れられます。

最近では若者を中心に人気のある借主負担型ＤＩＹという物件があります。これには双方のメリットがありますので、興味がある方は是非参考にしてください。

借主負担型ＤＩＹとは？

この物件は、リフォームは借主で行うというものであり、自分の好きなように物件をＤＩＹして住むことができます。また、原状回復も必要ないという借主側からすれば非常にメリットが高い賃貸方式です。

借主側の具体的なメリット

借主のメリットとして一番大きいのは退去時に原状回復費が必要ないということです。通常どんな物件に住んでいても原状回復は必要であり、場合によっては数万円から数十万円かかることもあります。それに加えて部屋に傷をつけられないなどの心理的な負担からも解放されます。

また、好きなように自分で部屋を作れるという点でもメリットは大きいです。通常であれば釘すら打てないのですが、このＤＩＹ型では物件によってはキッチンを作ったり、水回りの変更、壁をぶち抜いたりできることもありますので、まさに自分の好きなように部屋をデザインできるメリットがあります。

貸す側としての具体的なメリット

借りる側のメリットが目立ちがちですが、貸す側からしても非常にメリットが高いのがＤＩＹ物件です。通常であれば部屋を綺麗にしてから入居者に貸すのが一般的ですが、この方式ですとＤＩＹで自分の好きなように変えてもらうので、入居前に綺麗にする必要がありません。初期費用が非常に安く済むのです。

また、通常であれば築年数によって家賃の相場は下がってきますが、ＤＩＹ方式ではあまり大きな変化はありません。これもＤＩＹでの入居が有りの為、新しくて綺麗な物件である必要がないからです。

ＤＩＹ物件は人気

国土交通省ではＤＩＹ物件の取り扱いのガイドラインも発行されているほど現在非常に人気の賃貸方式です。誰も住んでいない家が非常に多いということもＤＩＹ物件を推す一つの要因となっています。高齢者が非常に多くなった現在、居住者が老人ホームに入ったり、亡くなったりして空き家が多くなっています。綺麗にして貸すにはお金もかかるので、賃貸にもされていなかった物件がＤＩＹ物件として人に貸されているのです。